Στην εμπορική αξία οι πλειστηριασμοί!

Μια αρνητική έκπληξη σε σχέση με όσα είχαν ανακοινωθεί από τα υπουργεία Δικαιοσύνης και Οικονομικών, περιλαμβάνει το κείμενο του νομοσχεδίου για την αναμόρφωση του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας αναφορικά με τους πλειστηριασμούς.

Ενώ είχε ανακοινωθεί ότι ως τιμή εκκίνησης θα ήταν τα 2/3 της αντικειμενικής αξίας του εκπλειστηριαζόμενου ακινήτου, στο κείμενο του νομοσχεδίου ορίζεται ότι τιμή εκκίνησης είναι η εμπορική αξία όπως αυτή προκύπτει από την εκτίμηση του δικαστικού επιμελητή που πραγματοποιεί την κατάσχεση του ακινήτου. Η διάταξη αυτή ουσιαστικά ανοίγει το δρόμο για να εκπλειστηριάζονται τα κατασχεμένα ακίνητα από ιδιώτες, τράπεζες και το Δημόσιο, σε τιμές κατά πολύ χαμηλότερες των αντικειμενικών.

Με το σημερινό σύστημα, η ελάχιστη τιμή που μπορεί να πωληθεί ένα ακίνητο με πλειστηριασμό είναι η αντικειμενική αξία. Με όσα είχαν ανακοινωθεί αλλά δεν εμφανίζονται στο νομοσχέδιο, η τιμή εκκίνησης θα μειωνόταν στα 2/3 της αντικειμενικής, στο ½ της αντικειμενικής στη συνέχεια αν δεν υπήρχαν ενδιαφερόμενοι αγοραστές και στη συνέχεια θα απαιτείτο προσφυγή του επισπεύδοντος τον πλειστηριασμό στη Δικαιοσύνη για περαιτέρω μείωση.

Αναλυτικά, σύμφωνα με την εισηγητική έκθεση του νομοσχεδίου:

1.  Άρθρο 993 παρ. 2:  Με τη νέα ρύθμιση που εισάγεται, για την εκτίμηση της αξίας του ακινήτου, που κατάσχεται, λαμβάνεται υπόψη η εμπορική του αξία, όπως αυτή προσδιορίζεται κατά το χρόνο της κατάσχεσης και όχι η αντικειμενική αξία, όπως ορίζει η ισχύουσα ρύθμιση. Οι ειδικότερες προϋποθέσεις για την εφαρμογή της νέας αυτής διάταξης θα καθοριστούν με προεδρικό διάταγμα κατά τα ειδικότερα στις μεταβατικές διατάξεις οριζόμενα. Μέχρι την έκδοση του διατάγματος αυτού, όπου προβλέπεται για το ακίνητο που κατάσχεται αντικειμενική αξία για τον υπολογισμό του φόρου μεταβίβασης, θα λαμβάνεται υπόψη η αντικειμενική αξία αυτή.

1.  Άρθρο 995: Στη διάταξη αυτή επιφέρονται τροποποιήσεις αναφορικά με τις επιδόσεις της κατασχετήριας έκθεσης σε περίπτωση κατάσχεσης ακινήτου, με σημαντική νέα ρύθμιση τη δυνατότητα επίσκεψης από υποψήφιους πλειοδότες του προς πλειστηριασμό ακινήτου. Προβλέπεται συγκεκριμένα στην παρ. 6 η δυνατότητα επίσκεψης του κατασχεθέντος ακινήτου από υποψήφιους πλειοδότες, με τη συνοδεία του δικαστικού επιμελητή, ο οποίος στη συνέχεια θα συντάξει έκθεση, κατ’ εφαρμογή της γενικής διάταξης των άρθρων 931 και 117 ΚΠολΔ. Με τη νέα ρύθμιση που εισάγεται, ως τιμή της πρώτης προσφοράς για το ακίνητο, που εκπλειστηριάζεται, ορίζεται η εμπορική του αξία, όπως αυτή προσδιορίζεται κατά το χρόνο της κατάσχεσης και όχι η αντικειμενική αξία, όπως ορίζει η ισχύουσα ρύθμιση. Οι ειδικότερες προϋποθέσεις για την εφαρμογή της νέας αυτής διάταξης θα καθοριστούν με προεδρικό διάταγμα κατά τα ειδικότερα στις μεταβατικές διατάξεις οριζόμενα. Κατά το μεταβατικό χρόνο, μέχρι την έκδοση του διατάγματος αυτού, εφαρμόζεται η μέχρι σήμερα ισχύουσα ρύθμιση και ως τιμή πρώτης προσφοράς ορίζεται η αξία που προκύπτει από τον προσδιορισμό της αξίας του με αντικειμενικά κριτήρια σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 41 και 41α του ν. 1249/1982 (ΦΕΚ 43 Α`), όπως εκάστοτε ισχύουν και των κατ` εξουσιοδότηση αυτών εκδιδόμενων κανονιστικών αποφάσεων.

Όπως αναφέρεται στην παράγραφο 2 του άρθρου 993:

«2. Οι διατάξεις των παραγράφων 1 εδ. β`  και 2 έως 4 του άρθρου 954 εφαρμόζονται και εδώ. Το κατασχεμένο ακίνητο πρέπει, ύστερα από επιτόπια μετάβαση του δικαστικού επιμελητή, να περιγράφεται με ακρίβεια ως προς το είδος, τη θέση, τα όρια και την έκτασή του, με τα συστατικά και τα παραρτήματα που κατασχέθηκαν, ώστε να μη χωρεί αμφιβολία για την ταυτότητά του. Για την εκτίμηση της αξίας του ακινήτου, που κατάσχεται, λαμβάνεται υπόψη η εμπορική του αξία, όπως αυτή προσδιορίζεται κατά το χρόνο της κατάσχεσης».

Τι λέει η αγορά

“Το ερώτημα που τίθεται είναι με ποια κριτήρια θα προσδιορίζεται η εμπορική αξία επί της οποίας θα εκπλειστηριάζεται ένα ακίνητο, δεδομένου ότι δεν υπάρχει επίσημος δείκτης τιμών ακινήτων. Σήμερα η τιμή εκκίνησης- που δεν μπορεί να είναι χαμηλότερη της αντικειμενικής- ενός οικιστικού ή επαγγελματικού ακινήτου προσδιορίζεται αποκλειστικά από τον δικαστικό επιμελητή. Και την εκτίμηση αυτή του δικαστικού επιμελητη για την αξία του ακινήτου μπορεί να προσβάλει, δια της δικαιοσύνης, ο ιδιοκτήτης. Σήμερα δηλαδή, ο δικαστικός επιμελητής κρίνει κατά περίπτωση και η απόφασή του είναι ανώτερη του νόμου. Εάν, η τιμή εκκίνησης είναι η εμπορική αξία, με ποια κριτήρια θα προσδιορίζεται το ύψος αυτής, δεδομένου ότι στην αγορά μπορεί να υπάρχουν δύο όμορα ακίνητα με εντελώς διαφορετικές αξίες;» σημειώνει ο Μιχάλης Αθανασίου, επικεφαλής του ομώνυμου κτηματομεσιτικού δικτύου.

Απο την πλευρά της, η Νίκη Σύμπουρα, διευθύνουσα σύμβουλος της Proprius αναφέρει ότι «είναι πιο δίκαιο το καθεστώς αυτό, καθώς η εμπορική αξία αντικατοπτρίζει την πραγματική τιμή στην οποία πραγματοποιούνται οι αγοραπωλησίες».

Των Σπύρου Δημητρέλη, Παναγιώτη Στάθη. Δημήτρη Δελεβέγκου

Πηγή: www.capital.gr